В Америке не хватает жилья.
Согласно недавнему отчёту сайта о недвижимости Zillow, в Соединённых Штатах количество жилых единиц на 4,7 миллиона меньше, чем количество семей. И этот дефицит со временем становится всё больше, отчасти из-за замедления темпов строительства за последние два десятилетия.
Жилья особенно не хватает — и, следовательно, оно недоступно — там, где экономических возможностей предостаточно. В результате нехватка жилья не только подпитывает миграцию и инфляцию, но и тормозит экономический рост и социальную мобильность. Это, пожалуй, самая серьёзная экономическая проблема современной Америки.
Движение «Да на моём заднем дворе» (или «YIMBY») стремится решить эту проблему. Эта фракция — разрозненное созвездие правозащитных организаций, аналитических центров и интеллектуалов — вдохновлена одним простым наблюдением: дефицит жилья в Америке предписан законом.
Правила зонирования запрещают строительство многоквартирных домов примерно на 75% жилых земель Америки. На большей части этой территории законы о землепользовании фактически требуют, чтобы все односемейные дома были просторными (и, следовательно, дорогими как для строительства, так и для покупки). Даже в центрах городов требования к парковке часто делают многоквартирное жильё финансово или физически невыгодным.
И это всего лишь три наиболее очевидных способа, которыми регулирование ограничивает предложение жилья.
Поэтому сторонники движения YIMBY призвали местные и региональные власти ослабить нормативные ограничения на жилищное строительство. Движение добилось значительных реформ в Миннесоте, Калифорнии, Монтане и многих других штатах. А с выходом бестселлера Эзры Кляйна (соучредителя Vox) и Дерека Томпсона «Изобилие» — манифеста движения YIMBY и смежных направлений — стремление к смягчению законодательства о землепользовании приобрело новую актуальность.
Он также вызвал много критики.
Некоторые левые не решаются свалить вину за какие-либо серьёзные социальные проблемы на чрезмерное регулирование. Они выдвинули ряд претензий к ЙИМБИ-изму, большинство из которых необоснованны. Например, многие утверждают, что повышение зонирования на самом деле повышает арендную плату и способствует выселению — интуитивная догадка, не выдерживающая эмпирической проверки.
Однако есть одна левая критика ЙИМБИизма, которая отчасти права.
Связанный
- Новая книга предлагает демократам путь вперёд. Левые её ненавидят.
Что скептики YIMBY понимают (наполовину) правильно
Во многом скептицизм по поводу YIMBY основан на точном наблюдении: инвестирование в новый жилищный проект — рискованное предприятие.
Если вы вкладываете свои средства в индексный фонд S&P 500, то ваши риски диверсифицированы, ваши активы могут быть мгновенно конвертированы в наличные, и вам не придется брать в долг, чтобы ваши инвестиции окупились.
Девелоперский проект в сфере недвижимости не даёт ни одного из этих преимуществ. Вместо этого, чтобы построить новый многоквартирный дом, застройщику приходится делать серьёзную ставку на будущую стоимость одного актива, вкладывать в него капитал на годы и брать кредиты для финансирования строительства. Чтобы оправдать такую ставку, ожидаемая доходность от такого здания должна быть значительной.
И вот одна из причин, по которой скептики YIMBY считают, что реформа землепользования не сработает: легализация строительства большого количества жилья не то же самое, что обеспечение его прибыльности. Если бы застройщики когда-нибудь построили достаточно квартир, чтобы снизить арендную плату, а значит, и свою прибыль, они бы просто прекратили строительство.
Эта точка зрения во многом ошибочна. Она игнорирует тот факт, что реформа землепользования снижает стоимость строительства, а значит, и минимальную арендную плату или цену жилья, необходимую для окупаемости проекта. Согласно отчёту за 2022 год, 40,6% стоимости строительства многоквартирного жилого комплекса приходится на нормативные акты. Многие из этих правил необходимы, но другие — нет.
Тем не менее, противники YIMBY в целом указывают на верную точку зрения: правила землепользования — не единственное ограничение рентабельности жилищного строительства.
Жилищный сектор Америки так и не восстановился после 2008 года
Есть простой способ убедиться в том, что законы о землепользовании — не единственное препятствие для строительства жилья: взгляните на диаграмму жилых домов в США, строительство которых началось с 2000 года.
Американские муниципалитеты не стали внезапно вводить радикально более строгие законы о зонировании в 2006 году. Таким образом, бюрократическая волокита не может объяснить, почему объемы строительства нового жилья резко упали в следующем году, равно как и не может в полной мере объяснить, почему они остаются в упадке с тех пор.
Конечно, обвал рынка жилья в конце нулевых был вызван кризисом субстандартного ипотечного кредитования и Великой рецессией. Учитывая экстраординарный характер этих событий, есть пределы тому, чему мы можем научиться из совпавшего с ними жилищного кризиса. Все согласны с тем, что экономические кризисы негативно сказываются на жилищном строительстве и их следует избегать. Но это не говорит нам о том, как строить жильё в обычные времена.
Более поучительный вопрос заключается в том, почему объемы жилищного строительства так и не вернулись к докризисному пику, даже в условиях сильной экономики 2019 года и бума после пандемии COVID-19.
Правила землепользования могут стать частью решения. Согласно индексу регулирования землепользования жилой застройки Уортона, ограничения плотности застройки действительно стали более распространенными в период с 2006 по 2018 год. Для застройщиков финансовые затраты на соблюдение правил землепользования выросли на 29% с 2011 по 2016 год.
Тем не менее, основная часть ограничительного режима зонирования в Америке действовала ещё до начала XXI века. Изменения правил землепользования с 2008 года оказались недостаточно масштабными, чтобы полностью объяснить замедление строительства.
Так что же происходит?
Связанный
- Что если бы государственное жилье было доступно всем?
Строителям не хватает кредитов, рабочей силы и пиломатериалов
Одним из основных факторов, влияющих на темпы строительства — как в целом, так и с 2008 года — является стоимость и доступность финансирования.
После кризиса 2008 года политики повысили стоимость предоставления банками строительных кредитов, чтобы лучше учитывать риски такого кредитования. Для застройщиков это привело к удорожанию кредитов и снижению их доступности. По данным Национальной ассоциации застройщиков жилья, с 2008 года до середины 2024 года долларовая стоимость всех кредитов на жилищное строительство упала на 55%.
Конечно, политика Федеральной резервной системы также оказывает огромное влияние. Более десяти лет после Великой рецессии низкие процентные ставки смягчали финансовые трудности строительных компаний. Однако после того, как в 2022 году ФРС начала повышать ставки для борьбы с инфляцией, строительство быстро замедлилось.
Повышенные расходы на кредиты были не единственным препятствием для строительства жилья с 2008 года. Также ощущалась нехватка рабочей силы в строительной отрасли.
Великая рецессия нанесла огромный урон строительной отрасли Америки. В период с 2007 по 2011 год в этой отрасли было потеряно почти миллион рабочих мест. Многие рабочие отреагировали на это, сменив сферу деятельности, уйдя на пенсию или вернувшись на родину. Строителям жилья пришлось нелегко, чтобы найти им замену, поскольку найти молодых специалистов оказалось сложнее, а иностранные рабочие стали иммигрировать реже.
Дефицит строителей не только увеличивает затраты на оплату труда строителей (что, по крайней мере, способствует росту заработной платы). Он также вынуждает застройщиков отказываться от проектов, которые обещают привлекательную прибыль даже при высокой заработной плате, или откладывать их реализацию, просто потому, что нет квалифицированных рабочих.
Наконец, цены на пиломатериалы и другие материалы также резко выросли с 2008 года. Великая рецессия привела к закрытию многих лесопильных заводов в Северной Америке. Когда спрос на пиломатериалы восстановился в середине 2010-х годов, более мелкая отрасль с трудом справлялась с ростом спроса. Затем пошлины президента Дональда Трампа привели к повышению стоимости пиломатериалов и металлов для американских импортеров.
По мнению Роберта Дитца, главного экономиста Национальной ассоциации жилищно-строительных компаний, эти факторы приведут к сохранению дефицита жилья в Америке даже при идеальных правилах землепользования.
«Если решить проблему зонирования, проблема рабочей силы станет ограничивающим фактором», — сказал мне Диц. «Иногда я немного расстраиваюсь, когда вижу, как эксперт-аналитик говорит: „Хорошо, если мы решим проблему зонирования, всё пойдёт как по маслу“. Нет. Единого простого и масштабируемого решения, которое позволило бы нам справиться со всеми этими проблемами, не существует».
Связанный
- Калифорния только что показала, что возможна лучшая Демократическая партия.
Более полное решение жилищного кризиса, очень смутно обрисованное
Очевидно, что любой комплексный план жилищного изобилия должен включать в себя гораздо больше, чем просто реформу землепользования. У меня нет ни места, ни опыта, чтобы подробно описать такой план. Но я подкину несколько идей, чтобы дать вам представление о его сути.
Что касается финансирования, существует множество различных способов стимулировать инвестиции в жилищное строительство.
Один из вариантов — это прямое финансирование государством самого строительства. Частные инвесторы никогда не будут предлагать застройщикам жилье по ставкам ниже рыночных, признавая, что обществу в целом будет лучше с большим количеством жилья. Однако муниципалитеты могут это сделать.
В частности, местные органы власти могут предоставлять льготное финансирование проектам строительства многоквартирного жилья в обмен на снижение будущей арендной платы. Как только доход от аренды начнет поступать, правительство сможет реинвестировать его в новые здания, создавая самоокупаемый цикл. Округ Монтгомери, штат Мэриленд, уже стал пионером такого подхода к финансированию государственного жилья, и многие другие муниципалитеты рассматривают возможность применения аналогичной политики.
Федеральное правительство также могло бы создать новые программы кредитования, направленные на стабилизацию темпов строительства. Например, всякий раз, когда объёмы строительства нового жилья падают ниже минимально желаемого уровня, правительство могло бы начать предоставлять застройщикам многоквартирных домов дешёвые ипотечные кредиты с фиксированной ставкой сроком на 50 лет.
Налоговая политика может дополнительно направить капитал в жилищный сектор. Один из способов сделать это — использовать правило бухгалтерского учёта, называемое «ускоренной амортизацией», которое позволяет инвесторам утверждать, что их многоквартирные дома теряют в цене быстрее, чем есть на самом деле, и использовать эти фиктивные убытки для сокращения налоговых выплат.
Эти меры могут быть наиболее эффективны в комплексе. Крупнейшие жилищные бумы в истории Америки произошли, когда правительство снизило стоимость кредитов и увеличило государственные субсидии на строительство жилья.
В конце 1960-х годов Конгресс предоставил застройщикам доступного арендного жилья кредиты по цене ниже рыночной и сделал правила ускоренной амортизации более щедрыми, в то время как ФРС снизила процентные ставки. Последовал бум строительства многоквартирных домов, беспрецедентный ни до, ни после (пока экономические условия не ухудшились в 1973 году, и правительство не отреагировало повышением ставок и заморозкой субсидий).
Аналогичным образом, в начале 1980-х годов налоговые льготы Рейгана привели к установлению самых агрессивных правил ускоренной амортизации в истории. В сочетании со снижением процентных ставок это спровоцировало всплеск строительства многоквартирных домов, который сразу же замедлился после того, как в 1986 году Конгресс урезал налоговые льготы для владельцев недвижимости.
Между тем, для борьбы с нехваткой рабочей силы в строительстве правительство могло бы расширить возможности иммиграции для квалифицированных рабочих и увеличить финансирование профессиональной подготовки. Для снижения стоимости материалов правительство могло бы снять высокие американские пошлины на древесину, медь, сталь и другие материалы для строительства.
Политики также могли бы попытаться повысить производительность в строительном секторе, который находится в состоянии стагнации уже полвека. Корректируя и синхронизируя местные строительные нормы, правительство могло бы упростить эффективное производство секций жилья на заводах, что известно как модульное строительство.
Конечно, рост жилищного строительства не может гарантировать всеобщую доступность. Продавать жильё неимущим никогда не будет выгодно. Поэтому никакая жилищная программа не будет полной без мер, повышающих возможности малоимущих и работающих американцев платить за аренду жилья, будь то за счёт денежных пособий, субсидий на аренду или социального жилья.
Почему YIMBY все еще правы
Несмотря на всё вышесказанное, я по-прежнему считаю, что движение YIMBY справедливо, отдавая приоритет реформе землепользования. Движение не должно (и не выступает) исключительно за изменение нормативно-правовой базы. Но сосредоточение внимания на этом аспекте проблемы имеет смысл по двум причинам.
Во-первых, чрезмерное регулирование землепользования является одной из основных причин дефицита и недоступности жилья. Строительные бумы и спады могут совпадать с изменениями в финансовых условиях. Однако ограничительное зонирование сдерживает каждый пик жилищного цикла и усугубляет каждый спад.
Во-вторых, устранение ненужных ограничений на жилищное строительство обходится дешевле, чем ничего. Предоставление жилищного сектора в виде акций, субсидированных кредитов или налоговых льгот влечет за собой финансовые издержки. То же самое относится и к строительству социального жилья. Это не означает, что эти меры нецелесообразны. Но это делает любую из них в больших масштабах политически сложной задачей, особенно на муниципальном уровне, где дефицитное финансирование затруднено.
Напротив, реформа землепользования обычно увеличивает муниципальные доходы: если легализовать многоквартирные дома, их, как правило, станет больше, что автоматически увеличит размер собираемого налога на недвижимость. Город может затем использовать эти средства для финансирования государственных программ застройщиков, социального жилья или субсидий на аренду жилья. Таким образом, реформа землепользования облегчает решение других аспектов жилищного кризиса.
Проще говоря, города сейчас изо всех сил стараются сделать жильё дефицитным и недоступным. Человеку, мечтающему стать концертным пианистом, возможно, придётся сделать немало дорогостоящих вложений (например, купить пианино и взять уроки игры на нём), чтобы достичь этой цели. Однако, если этот человек ещё и маниакально сует руки в жужжащие блендеры, ему стоит сначала сосредоточиться на том, чтобы этого не делать, а потом уже беспокоиться о более дорогостоящих потребностях своих амбиций. Обращение к городам с просьбой отказаться от аналогичных форм самосаботажа — логичная отправная точка для более широких реформ.
Source: vox.com
