Бульбашка, яка роздувається навколо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, котрі, як стверджується, можуть швидко дорожчати, дуже схожа на поведінку криптовалют: непередбачувані американські гірки, не підкріплені реальним економічним зростанням, що залежать не стільки від об’єктивних чинників, скільки від ігор спекулянтів. Посередники, які спеціалізуються на земельних угодах, обіцяють мало не 20% річних доходів будь-якому новачкові без “надмірних зусиль” виключно за рахунок сприятливої ринкової кон’юнктури, проте це дуже сумнівні обіцянки, йдеться в матеріалі УНІАН.
ВІДЕО ДНЯ
Нещодавно аналітична група OpenDataBot оприлюднила дані щодо середніх цін за гектар в угодах з продажу землі у 2026 році.
“Оптимістична середня цифра у 75 тис. грн за гектар виглядає обнадійливо. Однак, вирваний з контексту, цей показник спотворює реальність”, — йдеться в матеріалі.
Реальне зростання цін у доларовому еквіваленті за останні 5 років становило лише 30%, тобто не більше 5-6% на рік. Крім того, кількість угод скорочується: порівняно з 2025 роком, у 2026 уклали на 15-20% менше — якщо торік за цей період продали 92,9 тис. га, то цьогоріч — 82,1 тис. га.
РЕКЛАМА
На середню ціну суттєво впливає регіон розташування ділянки: у прифронтових землі продаються дешевше, у західних — дорожче. При цьому на заході складно придбати великі масиви, середній розмір лоту — менше гектара. Тож тут швидше йдеться про купівлю для подальшого перепродажу, аніж про реальний бізнес, що інвестує у розвиток агросектору, якому потрібні великі блоки наділів.
“Тобто, по суті, “точкові” спекулятивні інвестори можуть за бажання “розганяти” середній показник по ринку, завищуючи ціни для виробників до економічно нерентабельних показників”, — йдеться в статті.
Як показала на масиві понад 210 тисяч угод з реєстру Держгеокадастру за 2021-2025 роки **дослідниця KSE Євгенія Митряхіна**, основним драйвером зростання цін на землю є не підвищення продуктивності і навіть не зростання орендних доходів. Передусім ціни рухає вгору індексування нормативної грошової оцінки.
РЕКЛАМА
Щорічно воно відбувається приблизно на 8%, тобто приблизно на коефіцієнт інфляції. Модель показує: збільшення НГО на 1% супроводжується зростанням ціни угоди приблизно на 0,55%. Це означає, що, по-перше, зростання цін має адміністративний характер, а по-друге, реальне зростання в кращому разі зберігає капітал, але не примножує його. І про обіцяні 15-20% не йдеться.
“Тобто фактично, як і у випадку з умовним “біткоїном”, за ціновими коливаннями на ринку землі не стоїть економічна динаміка. Ані зростання продуктивності, ані залучення інвестицій у цей ринок не відіграють ролі”, — додає видання.
Ще одна проблема, яка “об’єднує” землю і криптовалюту — виклики ліквідності. З одного боку, формально ви можете швидко продавати наділи (якщо знайдете нового власника, готового заплатити), з іншого — вийти з активу дорожче за ціну купівлі — складно, оскільки йдеться зазвичай про продаж обтяженої орендою ділянки.
“Майже всі привабливі землі вже перебувають у довгостроковій оренді. Навіть купуючи у власність, покупець отримує землю з орендарем і його переважним правом — фактично це еквівалент купівлі прав оренди, а не “чистого” наділу”, — пише УНІАН.
РЕКЛАМА
**За оцінкою VoxUkraine**, нині лише близько чверті угод взагалі розкривають ціну — решта занижують її заради економії на податках. Більше того, зараз орендна плата відстає від зростання вартості наділів — це виглядає як класична ознака надування, а не фундаментального зростання. Дохідність оренди стиснулася з 7-10% на старті ринку до близько 3-5% у 2026 році.
Аналогічно спростовується й аргумент про “низьку базу”: “дешево” не означає “зростатиме”.
“Сьогоднішній дисконт відображає реальні ризики — війну, відсутність іпотеки, заборону для іноземців, тонкий ринок. Доки ці ризики наявні, низька ціна економічно виправдана, а не “аномальна”. А аргументи про “недооціненість”, “недокапіталізацію”, порівняння із ціною в сусідніх європейських країнах, де немає війни — варто відкласти вбік і об’єктивно подивитися на ризики і перспективи: підстав для реального “бусту” в цінах наразі немає”, — йдеться у матеріалі УНІАН.
Тим часом частина українців можуть залишитися без землі через борги за комуналку.