В Україні триває поступове зростання ринку купівлі житла, одним із ключових механізмів якого є іпотека. Проте, за даними першого півріччя 2026 року, розвиток українського іпотечного ринку значною мірою залежить від державної програми «єОселя».
Про це розповіла перша заступниця голови правління «Глобус Банку» Олена Дмітрієва під час аналітичної панелі «Аналітика ринку будівництва та нерухомості І півріччя 2026 року», організованої Конфедерацією будівельників України. За її словами, у першій половині року попит на придбання житла стримували енергетичний терор, ризики безпеки та економічна невизначеність.
Водночас ціни на нерухомість помітно зросли через ослаблення гривні та збільшення собівартості будівництва. Попри це, як стверджує банкір, цінові умови придбання житла залишаються привабливими за історичними мірками: співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить близько десяти років. Крім того, на ринку з’явилися ознаки пожвавлення пропозиції.
Іпотечне кредитування зростає
Водночас частка іпотеки у загальній кількості угод купівлі-продажу житла досі становить близько 3%. За даними Дмітрієвої, станом на 1 червня 2026 р. загальний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі сягнув 50 млрд грн, або близько 4% усіх виданих кредитів. За останній рік іпотечні портфелі банків зросли на 35%, тоді як загальний кредитний портфель збільшився приблизно на 10%.
Вона також наголосила на тому, що іпотечні позики зараз мають близько 42 тис. українських сімей, що становить лише 0,4% від загальної кількості домогосподарств. Частка проблемних кредитів у сегменті сягає 12%, переважно через старі валютні позики. Водночас кількість нових іпотечних кредитів досі не повернулася на довоєнний рівень. У 2025 році банки видали близько 77% кількості кредитів, наданих у 2021 році.
«Іпотечні портфелі справді зростають значно швидше кредитного ринку в цілому. Однак головною рушійною силою цього зростання залишається „єОселя“. Без державної підтримки масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими», — наголосила банкірка.
На думку експертки, однією з головних тенденцій 2026 року є стрімке збільшення кількості кредитів під заставу майнових прав на квартири у будинках, що будуються. У першому півріччі 2026 року банки видали на 616 таких кредитів більше, ніж за аналогічний період 2025 року. Отже, їхня кількість зросла на 146%, а частка у загальній структурі іпотечних видач збільшилася з 17% до 27%.
За 5 місяців 2026 року банки видали на 279 кредитів більше на придбання готового житла безпосередньо у забудовників, ніж за аналогічний період 2025 року. У відносному вимірі кількість таких позичок зросла на 31%. На вторинному ринку приріст становив 519 кредитів, або 45%.
У середньому щомісяця банки видають близько 207 кредитів під заставу майнових прав на квартири в будинках, що будуються, і ще близько 238 кредитів — на придбання вже готового житла у забудовників. Завдяки цим двом напрямкам іпотечного кредитування будівельні компанії щомісяця отримують близько 884 млн грн, або приблизно $20 млн.
Як працює «єОселя»
Олена Дмітрієва також звернула увагу, що з початку впровадження програми «єОселя» було видано близько 28 тис. кредитів на загальну суму 49 млрд грн. Нині на неї припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів в Україні, а до самої програми приєдналися десять банків — чотири державні та шість комерційних. Водночас близько 80% кредитів за програмою видали саме державні банки.
Загалом нові іпотечні кредити в Україні надають лише 12 із 59 банків. У цьому ринок залишається дуже концентрованим: 93% всіх іпотек видали п’ять установ. У такому сегменті працюють чотири державні банки та вісім банків із приватним українським капіталом, тоді як установи, що входять до іноземних банківських груп, не беруть участі в іпотечних програмах.
Щодо структури кредитування за програмою «єОселя», то 28% позик було надано під заставу майнових прав — на придбання 1197 квартир у будинках, які будуються. Ще 35% кредитів направили на купівлю готового житла безпосередньо у забудовників — лише 1534 квартири. Для участі у програмі акредитовано вже 365 будинків.
Паралельно розширюються умови доступу до «єОселя» для окремих категорій громадян. Зокрема, після запровадження для внутрішньо переміщених осіб додаткової компенсації частини першого внеску та платежів за перший рік кредитування їхня частка серед учасників програми зросла до 20%.
Крім того, від грудня мобілізовані військовослужбовці отримали можливість оформлювати іпотечні кредити під 3% річних. Нині їхня частка серед позичальників становить близько 7%. Ще 31% учасників програми — військовослужбовці за контрактом та правоохоронці.
Важливою зміною стало збільшення граничної площі житла для сім’ї з двох осіб — з 52,5 до 73,5 кв. м. Саме такі сім’ї становлять найбільшу категорію позичальників за програмою.
Проблеми програми «єОселя»
Попри розширення державної підтримки, конкуренція на іпотечному ринку залишається низькою. Однією з головних причин є слабкий захист прав кредиторів. Стягнення проблемної заборгованості можливе переважно через суд і може тривати роки. Крім того, діє мораторій на продаж предметів іпотеки фізичних осіб за кредитами, оформленими на початок повномасштабної війни.
«За таких обставин банк може роками не мати змоги повернути заставу та водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний», — наголосила Олена Дмітрієва.
Додатковим обмеженням для подальшого розвитку іпотеки стає посилення вимог НБУ до капіталу банків відповідно до європейських директив. Водночас можливості фінансових установ нарощувати капітал стримує високе податкове навантаження, зокрема 50-відсоткова ставка податку на прибуток банків. За таких умов темпи розширення кредитних портфелів можуть бути обмеженими навіть за наявності стабільного попиту на житло.
«єОселя»-2: держава готує оновлення програми
Водночас новим поштовхом для ринку у 2026–2027 роках може стати іпотечна програма, яку «Укрфінжитло» готує спільно зі Світовим банком. Вона передбачатиме компенсацію до 20% від суми кредиту, відшкодування відсотків протягом перших чотирьох років та мінімальний початковий внесок на рівні 5–10%. Загальний обсяг фінансування програми може становити $390 млн.
Очікується, що протягом трьох років за новою моделлю буде видано від 20 до 30 тис. іпотечних кредитів. Це може фактично подвоїти нинішні обсяги нової іпотеки, розширити коло позичальників та залучити до кредитування більше банків.
Основний фокус програми планують зробити на вторинному ринку, оскільки обмеження щодо віку житла не передбачатимуться. Головним інструментом підтримки придбання житла на первинному ринку й надалі залишатиметься «єОселя».
Тим часом уже в серпні очікується чергове зростання оренди житла в Україні.