Пазар землі та ринок дорогоцінних металів однаково залежать від зовнішніх обставин геополітичної невизначеності, і так само підживлюються спекулянтами та посередниками. Це дозволяє останнім формувати необґрунтовані очікування щодо зростання вартості, тоді як реальних підстав для подорожчання земельних ділянок у поточних умовах в Україні немає. Про це йдеться у публікації видання УНІАН «Не вся земля – золото».
ВІДЕО ДНЯ
Як зазначає УНІАН, саме посередники, які зацікавлені у збільшенні кількості угод, поширюють слабко підтверджені твердження про зростання цін на землю в межах 15–20% на рік (за реального щорічного приросту на рівні 5% за останні п’ять років).
«Серед їхніх обіцянок потенційним інвесторам – інтеграція до ЄС (що має одразу призвести до зростання цін через збільшення інвестицій в аграрний сектор та повоєнне відновлення України загалом), зростання попиту на продукти харчування, недооціненість активів через війну (автоматичне зростання після її завершення), збільшення попиту на українську землю через кліматичні зміни (хоча іноземцям заборонено її купувати), можливість зберегти заощадження від інфляції», – йдеться у матеріалі. Однак ці прогнози є явно безпідставними», – пише УНІАН.
На обидва типи активів впливають неочевидні чинники, мало пов’язані з їхньою сутністю.
РЕКЛАМА
«Приміром, для золота геополітична невизначеність є «премією», натомість для землі, особливо в українських реаліях – скоріше, «дисконтом»: складно впевнено обробляти ділянку, на яку будь-якої миті може впасти ракета або вона може опинитися в окупації… На ціну землі впливають логістика, зернові коридори, темпи розмінування, доступ до води, якість ґрунтів, а також регуляторні чинники – наприклад, заборона на продаж іноземцям та обмеження коефіцієнта, що дозволяє видавати кредити під заставу земельних ділянок з боку Нацбанку на рівні 0,35 від оціночної вартості», – пише УНІАН.
Вартість залежить від географічного розташування (далі від фронту, ближче до курортів, родючість, наявність великих згрупованих масивів якісних ділянок, відсутність юридичних проблем, попит на вирощувану продукцію тощо).
«Європейська» ж вартість гектара, на яку так орієнтуються «цінові оптимісти» на земельному ринку – і яка може бути в 5–10 разів вищою за ціну гектара в Україні – сформована, серед іншого, ще й специфічною дотаційною політикою для агросектора в Європейському Союзі.
РЕКЛАМА
Крім того, обидва типи активів є «неліквідними» у фізичному вимірі. На відміну від «паперового» аналога (золото на рахунку, яким щосекунди торгують на біржах), вигідно продати зливок – нетривіальне завдання через витрати на зберігання, автентифікацію та великі дилерські спреди (до 15% різниці між купівлею та продажем).
«Так само і з земельними ділянками. За п’ять років після відкриття ринку власників змінили ледь кілька відсотків наділів. 1 млн га угод – це лише 4% від усього земельного масиву, який може бути проданий, тоді як навіть у європейських країнах на усталеному ринку нормою вважається продаж 1–2% на рік. Це означає, що продажі фізичних ділянок йдуть вкрай мляво, і лише в дуже інвестиційно привабливих і відносно безпечних регіонах (розрив цін між заходом і півднем країни – до 5 разів). Середня угода купівлі – 2–3 га, тобто про реальну швидку «консолідацію» земельних масивів агрохолдингами очевидно не йдеться», – додає видання.
Компанії ж, які пропонують «консолідовані пакети» (тобто «паперове» володіння ділянками) роздрібним інвесторам через reit-фонди, створюють настільки кабальні умови для вкладників, що про реальні прибутки там просто не йдеться.
«Ще одна аналогія: посередники намагаються зробити і той, і інший «доступним для масового інвестора», створивши ілюзію «простоти», «безтурботного управління», «швидкого заробітку», «надійного збереження активів» з порогом входження на рівні $2–5 тис. Натомість очевидно, що в обох випадках реально зароблять на цьому «хайпі» лише самі ці «дилери обіцянок»», – пише УНІАН.
РЕКЛАМА
Раніше ЗМІ назвали причини, чому земля майже не подорожчала за останні п’ять років, і це не лише війна.
Фото згенеровано ШІ