Учасники аграрного ринку висловлюють претензії щодо компанії-посередника у сфері купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, відомої як «Твоє коло». Компанії закидають встановлення невигідних умов у договорах та нереалістичні обіцянки прибутковості, що супроводжуються маркетинговими зусиллями для створення враження зростання цін на землю. Про це повідомляє видання «Коротко.Про».
ВІДЕО ДНЯ
За інформацією видання, засновники «Твого кола» неодноразово публічно заявляли про очікуване зростання вартості землі на 15-20% щорічно. Водночас, фактичне підвищення цін на земельні ділянки з моменту запуску ринку становило лише близько 5% на рік.
«В експертних колах давно помітили, що основний вид діяльності посередників полягає у перепродажу придбаних за низькою ціною ділянок за завищеними вартостями недосвідченим інвесторам, до чого додаються ще й комісії за обслуговування угод», — зазначається у статті.
Серед зауважень, які висувають аналітики, згадуються «обтяжливі умови договорів, які містили нездійсненні та, по суті, недійсні згідно з законом положення щодо розірвання, за якими угоду можна припинити, попередивши компанію за 14 років (!)».
РЕКЛАМА
Як пише «Коротко.Про», інша претензія стосується цін на землю, які значно перевищують ринкові. Автори одного з аналізів на каналі «Останній капіталіст» порівнювали ціни на ідентичні земельні ділянки в різних сервісах і виявили, що «Твоє коло» пропонує землю за ціною, яка може бути на 30-40% вищою, ніж у конкурентів.
«Наприклад, у Вінницькій області земельна ділянка, яка на інших ресурсах коштувала 76 000 грн/га, через «Твоє коло» продавалася за 109 000 грн/га. У Черкаській області зафіксовано випадки, коли інші посередники пропонували ділянки за 160-170 тис. грн, тоді як «Твоє коло» за аналогічні об’єкти вимагало 201-202 тис. грн. Окрім офіційної комісії (приблизно 8-12%), компанія може включати власний зиск у саму вартість землі, яку придбає інвестор. Крім того, компанія стягує 15% від суми збільшення орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажу ділянки. При цьому офіційна комісія, на думку оглядачів, є необґрунтованою, оскільки більшість послуг з «управління» є вигаданими: земля вже має орендарів, з якими діють довгострокові договори, і участь посередника в цьому не потрібна», — зазначає «Коротко.Про».
Крім того, як вказано в матеріалі, за оцінками експертів, замість анонсованих 20-25% річних, реальна прибутковість у найсприятливішому сценарії, після відрахування всіх податків, нотаріальних послуг та комісій компанії, складає близько 11,5% у гривневому еквіваленті.
РЕКЛАМА
«Компанія укладає з власниками землі (селянами) договори доручення, виплачуючи їм певну суму авансом, що фактично позбавляє їх права продати землю будь-кому іншому. Існують численні судові справи, де продавці намагаються скасувати ці доручення, вважаючи, що їм заплатили несправедливу (занижену) ціну, а компанія через суд стягує з них подвійні суми або «неотриману вигоду», — пише «Коротко.Про».
«Коротко.Про» також наголошує на ризиках, пов’язаних з REIT-фондами, де інвестор купує не конкретну ділянку, а частку у фонді, сформованому з багатьох ділянок по всій Україні.
«Інвестори фондів не мають контролю над тим, яку саме землю купує фонд і за якими цінами. Існує ризик, що фонд придбає ділянки у пов’язаних осіб за завищеними цінами. Один з експертів прямо називає подібну схему «пірамідою», де виплати або показники можуть базуватися на залученні нових коштів, а не на реальній ефективності агробізнесу», — повідомляє «Коротко.Про».
У своєму матеріалі «Коротко.Про» припускає, що компанія «Твоє коло», ймовірно, розробила модель, за якою основний прибуток отримує посередник завдяки високим вхідним цінам та складним юридичним пасткам, тоді як інвестор отримує актив з низькою ліквідністю та дохідністю, нижчою за ринкову.
РЕКЛАМА