Наступний опалювальний сезон може знову стати серйозним викликом, до якого вже готуються. І напередодні осені на первинному ринку помітно змінюється логіка вибору квартири.
Як повідомила «ФАКТАМ» Маріанна Бігунець, комерційний директор будівельної компанії GAZDA, локація, площа та ціна квадратного метра залишаються важливими, проте дедалі частіше покупці оцінюють уже не лише житло, а й увесь будинок — як єдину систему. Ключовими стають практичні питання: чи зберігатиме він тепло, чи працюватимуть під час можливих перебоїв з електроенергією опалення, водопостачання, насоси, ліфти, освітлення. Чи є своя котельня й паркінг.
Вона наголосила, що зміна пріоритетів відбувається на тлі нестабільної активності на ринку нерухомості. Спираючись на дані Звіту про фінансову стабільність Національного банку України за червень 2026 року, фахівець зазначила, що у четвертому кварталі 2025 року було укладено найбільше угод купівлі-продажу житла з початку повномасштабної війни. Проте вже у першому кварталі 2026 року їхня кількість суттєво скоротилася. Водночас за підсумками останніх чотирьох звітних кварталів кількість угод все ж таки зросла на 11% у річному обчисленні.
Серед головних чинників, які стримують покупців, НБУ називає перебої з електроенергією та теплом, високі ризики безпеки, а також зростання гривневої вартості нерухомості. Середня площа придбаної квартири становила 48 м², тоді як у структурі пропозиції переважають просторіші об’єкти — в середньому понад 65 м².
За словами Маріанни Бігунець, ці дані свідчать не про зникнення попиту, а про його трансформацію. Покупці стали обережнішими й прискіпливішими: вони частіше шукають більш компактне та доступне житло, водночас ретельніше оцінюючи не лише характеристики квартири, а й готовність усього будинку функціонувати під час можливих енергетичних перебоїв.
Автономність
Бігунець наголосила на тому, що безпека регіону залишається одним з головних критеріїв вибору житла на первинному ринку, проте сама по собі вона вже не гарантує побутового комфорту. Напередодні холодного сезону покупцю слід окремо перевіряти теплоізоляційні характеристики будинку, принцип роботи опалення, резервне живлення та здатність інженерних систем працювати під час вимкнення.
При цьому поняття «енергоавтономність» може охоплювати різний рівень захисту. В одному будинку резервне джерело живлення забезпечує лише аварійне освітлення, в іншому — також насоси, котельню, водопостачання, системи доступу та один з ліфтів. Не менш важливим є утеплення будинку. За її твердженням, навіть у новобудовах через щілини та негерметичні стики у віконних та дверних конструкціях приміщення може втрачати до 30–40% тепла. Це означає, що якісні вікна, герметичність та теплоізоляція мають практичне значення навіть при резервному живленні.
«Автономність не просто відповідь „так“ чи „ні“. Покупцеві варто отримати точний перелік систем, які працюватимуть без зовнішнього електропостачання. Окреме значення має здатність будинку утримувати тепло: резервне живлення допомагає підтримувати інженерію, але саме енергоефективність визначає, як швидко будинок охолоджуватиметься», — наголосила Маріанна Бігунець.
Ціна квартири на первинному ринку та повна вартість заселення
Ще однією важливою зміною стала увага до повної вартості житла. Покупець має враховувати не лише вартість квадратного метра, а й майбутні витрати на ремонт, меблі, побутову техніку, оформлення документів, підключення, утримання квартири та можливе придбання індивідуальних джерел живлення.
Посилаючись на загальні висновки НБУ, Бігунець зазначила, що за шість місяців поточного року ціни пропозиції на первинному ринку зросли здебільшого на 5–10%, а основними чинниками подорожчання стали послаблення гривні та збільшення собівартості будівництва. За оцінками аналітиків GAZDA, до кінця 2026 року базовий ремонт може коштувати близько 9–14 тис. грн/м², ремонт середнього рівня — 15–19 тис. грн/м², а складніший та дорожчий — від 22 до 30 тис. грн/м². Ці орієнтири не враховують меблі та побутову техніку.
Таким чином, для умовної квартири площею 50 м² тільки ремонт може обійтися:
- у 450–700 тис. грн при базовому ремонті;
- у 750–950 тис. грн за середнього рівня;
- в 1,1–1,5 млн грн за дорожчого оздоблення.
Тому дві квартири з однаковою площею та близькою ціною квадратного метра можуть суттєво відрізнятися за остаточним бюджетом заселення. Тож ціну квадратного метра слід розглядати лише як початкову цифру. До неї потрібно додати витрати на приведення квартири у стан, придатний для життя, а також оцінити майбутні експлуатаційні ризики.
Квартири з ремонтом та цінова невизначеність
Квартири з готовим оздобленням можуть скоротити час до заселення та зробити загальний бюджет більш передбачуваним. Однак покупцю важливо перевірити, що саме входить у заявлену комплектацію: оздоблення стін та підлоги, міжкімнатні двері, сантехніка, освітлення, електрофурнітура, кухонна зона чи побутова техніка.
Що необхідно перевірити перед придбанням квартири у новобудові напередодні зими
Маріанна Бігунець радить покупцям житла на первинному ринку звернути увагу на сім ключових факторів.
1. Мета придбання. Необхідно визначити, чи купується квартира для постійного проживання, переїзду сім’ї, здачі в оренду, інвестицій або як резервне житло. Від цього залежать вимоги до площі, готовності та інфраструктури.
2. Документи та готовність. Слід перевірити земельну ділянку, дозвільні документи, схему залучення коштів, реальні темпи робіт, введені в експлуатацію черги та виконання попередніх зобов’язань.
3. Реальний рівень автономності. Треба отримати перелік систем, підключених до резервного живлення, інформацію про його потужність, тривалість роботи, запаси пального або ємність акумуляторів.
4. Опалення, вода та теплоізоляція. Необхідно дізнатися тип опалення, принцип роботи котельні та насосів, наявність резерву гарячої води, характеристики фасаду, вікон та покрівлі.
5. Повна вартість житла. До ціни квартири слід додати ремонт, меблі, техніку, податки, оформлення, можливі підключення та витрати на утримання.
6. Умови оплати. Якщо ціна або залишок платежу прив’язаний до валюти, покупець має розуміти курс перерахунку та можливий вплив коливань гривні на остаточну суму.
7. Майбутня ліквідність. На подальший попит впливатимуть не лише місто та район, а й готовність будинку, якість інженерії, транспортна доступність, укриття, паркування, соціальна інфраструктура та можливість стабільного проживання протягом усього року.
«Головна порада для громадян, які напередодні холодів вирішать придбати житло в новобудові, — це порівнювати не окремі параметри, а повну модель проживання. Квартира повинна відповідати потребам сім’ї, бути фінансово посильною, мати зрозумілий термін заселення, а будинок — забезпечувати базові сервіси за різних обставин», — підсумувала Бігунець.
Тим часом на осінь ріелтори прогнозують зростання вартості оренди, а альтернативою купівлі житла може бути його придбання в іпотеку.