Придбання елітної нерухомості тепер слугує показником, за яким Державна служба фінансового моніторингу України відстежує видатки громадян. Водночас, близько половини об’єктів на первинному ринку нерухомості є результатом інвестиційних вкладень.
ВІДЕО ДНЯ
Таку інформацію повідомила Маріанна Бігунець, комерційна директорка компанії GAZDA, у розмові з виданням «ФАКТИ». За її словами, для порівняння: у 2020-2021 роках цей показник сягав 60-65%.
Як стверджує експертка, первинний ринок житла в Україні продовжує зберігати свою інвестиційну привабливість, однак за роки повномасштабної війни кардинально змінилася логіка таких покупок. Якщо до 2022 року значна частина покупців розглядала новобудови передусім як засіб для збереження та примноження капіталу, то зараз дедалі частіше угоди мають комплексні причини.
Фахівець підкреслила, що вагома частка придбань, які раніше вважалися виключно інвестиційними, сьогодні поєднує кілька мотивів: збереження/вкладення коштів у надійний актив, можливість подальшого переїзду, формування житлового «резерву» для сім’ї або купівля якісного житла у безпечному регіоні.
РЕКЛАМА
Спеціалістка зазначила, що одними з ключових чинників трансформації ринку стали внутрішні міграційні процеси в Україні. Частина платоспроможних покупців зі східних, південно-східних, північних та частково центральних регіонів почала активніше розглядати варіанти житла у більш безпечних зонах — передусім на заході України та в Київській області.
До початку повномасштабної війни придбання житла у Львівській, Івано-Франківській, Закарпатській чи інших західних областях часто мало характер інвестиції, купівлі для відпочинку, сезонного проживання або подальшої здачі в оренду. Сьогодні для багатьох покупців таке житло стало реальним чи потенційним місцем проживання.
Суттєво змінилася й структура інвестиційного попиту. За даними аналітиків будівельної компанії GAZDA, у 2019-2021 роках понад 70% усіх інвестиційних покупок житла в багатоквартирних будинках на первинному ринку припадало на квартири площею від 30-35 до 80 м² у класах економ та комфорт. Частка однокімнатних та двокімнатних помешкань могла сягати 80-90% від загальної кількості придбаних квартир.
РЕКЛАМА
На житло бізнес-класу, включаючи заміські будинки до 200 м², таунхауси та дуплекси, припадало не більше 20% інвестиційних придбань. Частка преміум-сегменту, зокрема апартаментів і великих будинків від 300 м², не перевищувала 10%. Нині ця структура стала більш збалансованою. Частка квартир у загальному обсязі інвестиційних покупок зменшилася приблизно до 50%. Сегмент економ- та комфорт-класу знизився приблизно з 70% до 50%. Натомість частка житла бізнес-класу зросла в середньому до 25-30%, а інвестування у преміум-житло оцінюється вже на рівні 18-20%.
За словами Маріанни Бігунець, це свідчить про зміну уявлень щодо інвестиційної привабливості. Покупці дедалі частіше орієнтуються не лише на нижчу стартову ціну проєкту, а й на якість, концепцію, безпеку, сервіс, інфраструктуру, потенційну можливість подальшої оренди чи перепродажу.
«Первинний ринок став значно вибірковішим. Інвестор сьогодні обирає не за стартовою ціною, а за тим, чи має об’єкт майбутню ліквідність. Вигідною є не та квартира, яка є найдешевшою на початку будівництва, а та, яка після введення в експлуатацію залишатиметься затребуваною — для життя, оренди чи перепродажу», — наголосила комерційна директорка GAZ.
Змінився й регіональний розподіл інвестиційних надбань. У 2019-2021 роках на Київ та область припадало до 40% таких угод, на обласні центри-мільйонники — Харків, Дніпро та Одесу — близько 30%, на західні обласні центри — Львів, Івано-Франківськ, Луцьк, Ужгород, Чернівці, Тернопіль — сукупно до 20%.
РЕКЛАМА
«Сьогодні Київ і область залишаються серед лідерів первинного ринку: на них припадає до 35% інвестиційних придбань житла. Водночас частка західних областей України суттєво зросла — орієнтовно до 35-40%. Це пов’язано з безпечнішим розташуванням, міграційним попитом, розвитком якісних житлових об’єктів, які поєднують конфіденційність, рекреаційні можливості, сервіс, концептуальність та комфорт для тривалого проживання», — розповіла Маріанна Бігунець.
Водночас інвестування в новобудови Харкова, Дніпра та Одеси скоротилося приблизно до 15%. Ще до 10% інвестиційних придбань припадає на інші міста, переважно обласні центри.
За словами експертки, окремим трендом стало зростання ролі багатофункціональних та концептуальних житлових комплексів. Наприклад, формат live-work-play, де людина може жити, працювати, відпочивати та отримувати необхідні послуги, або об’єкти з wellness-інфраструктурою для життя в середовищі відновлення. Такі ЖК дедалі більше витісняють з пріоритетів покупців окремі будинки без повноцінної інфраструктури.
Не менш важливими, на думку фахівчині, стали фінансові умови придбання. Для багатьох покупців мають значення гнучкі програми розстрочки, іпотечні інструменти, зрозумілий графік платежів та можливість зафіксувати умови покупки. Найбільший інтерес становлять програми безвідсоткової розстрочки терміном від 24 місяців.
«Інвестування на «первинці» сьогодні вимагає значно виваженішого підходу, ніж до 2022 року. Ринок не втратив інвестиційної привабливості, але став складнішим і орієнтованим на усвідомлене рішення покупця. Тому головне завдання інвестора — оцінити не тільки потенційний приріст ціни, а й майбутню ліквідність об’єкта», — підсумувала Маріанна Бігунець.
Тим часом в Україні можуть скасувати податок на нерухомість.